如何能降房价？少有人知道的秘密

原标题：如何能降房价？少有人知道的秘密

编者按：本文来自微信公众号：魔都财观，（ID：moducaiguan），作者：魔都财观的观观，36氪经授权转载

最近全国大部分城市都逐渐进入静淡市。

静淡市的第一表现就是成交量下降，你会发现，不管是开发商的新房，还是自己的二手房，前几个月还是热火朝天，忽然一夜之间就无人问津了。

房产本身金融属性好，有刚需且融资便利，这造就了房产作为投资品价值，但是它同样有个巨大的短板，就是流动性。再好的东西，急卖的话，只能降价。

值得重视的是静淡市，在静淡市只有愿意让价、没有硬伤的好房子才能卖的掉。所以我一直建议粉丝隐忍，筹措资金准备静淡市淘笋，真的是捡便宜货的阶段。

另一边在静淡市千万不要卖房套现，如果卖也是为了买更大更好的才行。因为一轮大涨后房价已高，随便一点折扣，损失的绝对收益就是double一下。道理很简单，单价1万涨到2万，然后回撤20%，只有1万6了，轻松抹去了牛市里辛苦赚来的40%。

但是中国那么大，不同城市的静淡市阶段不同，像深圳、上海、合肥、燕郊等这些较早开始调整的城市，其实已经到静淡市中后期了，遍地都是机会。而更多其他二线城市的静淡才刚刚开始，合适的打法是要么是资金富裕的找深度折扣淘笋，要么索性就耐心等待。

但是不管是哪种调整，我对楼市未来都充满信心，，因为我看不到让房价下跌的因素发生。不远的将来，大部分城市房价完成筑底之后，创新高的机会很大。不过大城市的房价说实话真的不算低了，我们必须要用空间换时间，让市场积蓄一点力量，才能更扎实地向上。

我的仓位应该比大部分人的仓位都重一些，而我其实是个胆子非常小的人，我也厌恶风险，但是我会去评估相应的收益回报，算清楚了就放开干。买房子，对我而言，其实是用最冷静的头脑去做一件最疯狂的事。

当然，我也会认真思考什么时候房价会真的降下来。虽然这样的事情，非常小概率，但是防患于未然，是我能一路安稳走过来的根本原因。好的管理者，就是搭建一个完善的体系系统，然后不停地做危机管理，发现潜在的问题屏蔽掉。我最喜欢的管理者——前通用电气总裁的杰克韦尔奇和前曼联主帅弗格森都是这么带教过来的，建议大家可以读读他们的自传。你买到三套以上，你会发现买房子和做一个小企业差不多的。

而在我看来，房产现在就有一个完善的体系，有良好的基本面，每个人都应该选择一到二个城市搭建基本盘，然后让它自己奔跑即可。我们要做的就是去观察那些降房价的因素什么时候发生。能规避的就规避，不能规避的就提前卖出。买房战术执行上极其复杂，但战略上就是这么简单。

让我们来说说，什么样的情况出现会降房价，那些值得你关注的因素。

01

经济增长突然大幅下滑，对所有人都很伤，也会极大影响房价。

一定要注意上面突然大幅这四个字。

现在抓流量的关键是散播焦虑+标题党，加之当下经济增长动力不足，所以关于经济增长弱的负面新闻传播很快，给大家的感觉是经济很差。但其实，如果你横向比较的话，会发现现在的中国经济在世界TOP2体量级的基数上，还能保持6.5%左右的增长，这在人类历史上也是少有的成就。

让人害怕的是经济增长一下子失速，就是GDP增长忽然掉了一半那种。

说一个我自己的亲身经历。

我人生第一套是婚房，这也是我买的唯一一套新房，在上海宝山淞南，一套两居室的房子。那是在2007年四季度买的。当时上海楼市刚有过一波大涨，我也是眼睁睁的看着房价涨上去。但是因为要结婚，还是被动接盘了。

没想到买了之后，就遇到了百年一遇的美国金融危机。那时中美经贸关系很密切，中国的对外出口占经济贡献的比重达到2、3成，美国一走到熊市，全球都熊市，中国经济也受了很大影响。我记得看经济数据，每一次GDP环比增长（比上个季度），都是负的，而且负的越来越快。领导脸色是很难看的。

这个时候再看上海的楼市，马上就进入静淡市，全国也是一样。金融危机、崩盘的词挂在街头巷尾每个人的嘴边。我记得我跑去剪头发，理发店师傅都和我讲，金融危机要来了，房价要跌了。大家都忧心忡忡。

实际情况也是这样的，我买的房子，后面的二期开盘就比一期降价了10%，而且送家电、送装修，其实是降价了15%还有得多。我应该买在一个阶段性顶部了。我记得那个时候看北上海新江湾城豪宅，直接打85折的都有。整个楼市风声鹤唳，深圳也有玩的大的，爆仓的都有的，说到底就是现金流管理没有做好。

经济学里喜欢把拐点说成明斯基时刻，那个时候差不多就是明斯基时刻了。有一句话，叫做信心比黄金重要，一旦预期变差了，真的会有不断地负向循环的，造成大家说的系统性风险：

经济差——>预期差——>房价跌——>经济差——>预期差——>房价跌...

好在当时领导启动了4万亿，一下子把经济拉上来。我的房子也迅速就翻倍了，房价一涨，信心啥的又回来了。这也让我彻底改变了资产配置的价值观，看到了底牌——房产是有国家背书的，走上了买房之路。

回想起当年，给我的最大感触是，不怕经济调整，就怕经济一下子突然大幅调整，比如说掉了一半的那种，这种真的会死人的。自那以后，我一直都在长期观察经济走势，结果是越来越乐观的。经历了那次重大危机之后，国家调控经济的手段越来越成熟，危机防范意识也很强，暂时看不到经济突然失速的风险。

02

人口老龄化

为什么我们的房价会上涨，经济强劲是一方面。另一方买是70年代以后出生的年轻人源源不断涌入大城市，这种年轻人的购买力，构成了房价上涨的坚实基础。

那么反过来说，我们惧怕的也是哪一天年轻人突然没有了，也就是说你未来找不到接盘侠了，房价表现自然不会好。

先说一个坏消息，就是中国人口的确是在老龄化，这是每个东亚国家都不能回避的客观现实。我去日本韩国旅游，会发现不管是大城市还是小镇，老年人都特别多。在日本七八十岁的老头开出租车的比比皆是。人一老了，就没啥欲望了，像巴菲特那样80岁以后疯狂赚钱的毕竟是少数，买房需求也会变少。

而且东亚国家，不像美国，东亚国家有自己的价值观，外来移民是不多的，这就造成了，人口红利只能靠自己生。生孩子，社会福利越来越好，养儿防老需求不再，这件事远期回报大，近期支出多，延迟满足的事情，大部分人是不干的。所以虽然我也很赞同国家鼓励生育的政策，但形势不太乐观，可能需要更多激励措施才行。

（编辑：阜新站长网）

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